來源：慧保天下

　　隨著低利率環(huán)境的持續(xù)，資產(chǎn)荒的難題仍在加劇，加之新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則逐漸落地，險(xiǎn)資龐大的可投資金“突圍”壓力暴增，投資收益的壓力、資產(chǎn)負(fù)債匹配的壓力、利差損的壓力始終如達(dá)摩克利斯之劍，高懸于頂，倒逼險(xiǎn)資投資邏輯加速進(jìn)化升級。

　　在以國債為代表的固定收益類資產(chǎn)收益率不斷下滑，權(quán)益類資產(chǎn)面臨較大不確定性，而另類資產(chǎn)范圍受限的情況下，險(xiǎn)企一方面有意控制保費(fèi)規(guī)模，另一方面則千方百計(jì)的擴(kuò)展投資范圍，并尋找更合適的資產(chǎn)標(biāo)的。

　　就這樣，險(xiǎn)資投資黃金試點(diǎn)啟動(dòng)，長期投資改革試點(diǎn)也持續(xù)擴(kuò)容（截至目前，已有8家保險(xiǎn)公司獲批開展試點(diǎn)，總金額1620億元），與此同時(shí)，險(xiǎn)資新的投資邏輯逐漸清晰——股市投資呈現(xiàn)出明顯的高股息策略，基于同樣的邏輯，險(xiǎn)資也開始熱衷于投資具備高分紅優(yōu)勢的公募REITs（公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金），因租金收入穩(wěn)健而具備固定收益類資產(chǎn)屬性的核心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，劍指長期收益，加碼各類產(chǎn)業(yè)基金等。

　　戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，長期與短期，資產(chǎn)與負(fù)債，正在險(xiǎn)資的每一筆投資中形成科學(xué)與藝術(shù)的平衡，但平衡之后，唯一的目標(biāo)，還是要獲得確定性的收益。

　　狂購公募REITs

　　高分紅+上漲雙擊優(yōu)勢吸引險(xiǎn)資加大配置力度，6只分紅率超過10%

　　險(xiǎn)資正加大公募REITs配置力度，而在未來，這一趨勢仍將持續(xù)。

　　2月17日，中國人壽發(fā)布公告，宣告與財(cái)信人壽等多家公司合伙成立“北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）”，據(jù)報(bào)道，這家合伙企業(yè)只對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進(jìn)行投資；隨后，2月18日，萬科又發(fā)布公告稱，聯(lián)合新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等共同設(shè)立了“萬新金石”Pre-REIT基金。

　　前者認(rèn)繳出資總額為52.37億元，其中國壽認(rèn)繳出資額為35億元，財(cái)信人壽認(rèn)繳7億元，險(xiǎn)資占比80.2%；后者基金總規(guī)模為16億元，其中新華保險(xiǎn)認(rèn)繳59.94%，大家保險(xiǎn)認(rèn)繳30%，險(xiǎn)資占比89.94%。

　　可以看到，險(xiǎn)資對于公募REITs的重視達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的程度。據(jù)報(bào)道，不僅是成立新基金，國壽投資相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前國壽投資系統(tǒng)已參與20多只公募REITs的戰(zhàn)略配售。

　　從全市場來看，截至3月6日，Wind數(shù)據(jù)顯示，目前市場上共有63只公募REITs，總規(guī)模為1683.74億元。從獲配對象的配售金額來看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的配售金額占比為32.3%。而2024年3月6日，險(xiǎn)資獲配金額在當(dāng)時(shí)全市場33只公募REITs的總規(guī)模中占比僅約13.8%。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，配售對象包括新華人壽、人保壽險(xiǎn)、太平人壽、大家人壽、長城人壽、光大永明人壽、太平財(cái)險(xiǎn)等，泰康人壽、中國保險(xiǎn)投資基金等也成為了戰(zhàn)略投資方。

　　目前，市場上的REITs所覆蓋的資產(chǎn)類型主要為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類，其底層收益主要為租金收入、資本增值，因此REITs具有高分紅、收益風(fēng)險(xiǎn)中等的特點(diǎn)，截至3月6日，據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，分紅率超過10%的有6只，分紅率位于5%~10%的有15只。

　　當(dāng)利率下降時(shí)，REITs因?yàn)橄鄬Ψ€(wěn)定的分紅對投資者變得更具吸引力，而隨著我國房地產(chǎn)市場目前的企穩(wěn)、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期轉(zhuǎn)好，REITs的信心也在逐漸提升，形成“雙擊”，截至3月6日收盤，中證REITs全收益指數(shù)2025年來的漲幅為8.18%。

　　在高分紅、價(jià)格上漲的雙重優(yōu)勢下，險(xiǎn)資加大對公募REITs的配置力度，已成為一個(gè)無言自明的正確的選擇，而更值得關(guān)注的，是出于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則切換的需要，REITs分紅作為投資收益進(jìn)入利潤表，還有助于穩(wěn)定險(xiǎn)企的利潤表現(xiàn)。

　　此外，由于公募REITs的方向?yàn)槟茉?、高速公路、新能源等領(lǐng)域，險(xiǎn)資加大配置力度，既符合國家戰(zhàn)略導(dǎo)向，標(biāo)的的長期性又能與自身追求長期穩(wěn)健收益的投資目標(biāo)相匹配。

　　值得關(guān)注的是，險(xiǎn)資加碼REITs也得到政策助力，2023年9月，金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITS）中未穿透資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因子從0.6調(diào)整為0.5。次月，深滬兩市同意5家保險(xiǎn)資管公司開展ABS及REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)，投資通道逐漸打通。

　　未來，在持續(xù)的低利率環(huán)境和資產(chǎn)荒的雙重壓力下，具備股、債雙重屬性的REITs將持續(xù)成為險(xiǎn)資的標(biāo)配，國壽投資相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾明確表示，將探索公募REITs上游配置機(jī)會(huì)，戰(zhàn)略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓勵(lì)方向的Pre-REITs和私募REITs。

　　爆買商業(yè)地產(chǎn)

　　新華、陽光等接盤全國逾20家萬達(dá)廣場，爭當(dāng)房東賺租金

　　伴隨房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，險(xiǎn)資也在加大對其的投資力度，租金收入較為穩(wěn)定，且兼具“長周期”特性的商業(yè)地產(chǎn)，更成為險(xiǎn)企的首選。

　　2024年1月1日，新華保險(xiǎn)宣布與中金資本共同設(shè)立100億元基金，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，正式拉開近兩年險(xiǎn)資抄底商業(yè)地產(chǎn)的大幕。

　　此輪險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)熱潮與以往不同的是，險(xiǎn)資投資偏好逐漸從原來的當(dāng)“股東”變?yōu)楝F(xiàn)在的當(dāng)“房東”。

　　其中，最典型案例就是新華保險(xiǎn)、陽光人壽、大家保險(xiǎn)等密集接盤萬達(dá)廣場。2024年4月，新華保險(xiǎn)接盤北京萬達(dá)廣場實(shí)業(yè)，作為新華保險(xiǎn)與中金資本聯(lián)合出資的百億基金的“首秀”。這之后，新華保險(xiǎn)陸續(xù)買進(jìn)多地萬達(dá)廣場，引發(fā)市場高度關(guān)注。截至目前，新華保險(xiǎn)已接手全國14家萬達(dá)廣場，均是通過其旗下私募股權(quán)基金坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)完成。

　　南京、赤峰、宣城、武威、銅陵、四平、淮北、安陽、銀川、晉江、揚(yáng)州、成都、煙臺(tái)、北京

　　除開新華保險(xiǎn)，陽光人壽和大家保險(xiǎn)也是萬達(dá)廣場的重要接盤方。截至目前，陽光人壽入手了6家萬達(dá)廣場：

　　合肥、東莞、太倉、湖州、上海金山、廣州

　　陽光人壽與新華保險(xiǎn)類似，其于2023年12月出資55.1億元設(shè)立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），上述6家萬達(dá)廣場就是通過該基金投資的。值得關(guān)注的是，在2024年11月，該基金進(jìn)行了股權(quán)變更，引入了中銀三星人壽和南京太保鑫匯致遠(yuǎn)股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙），后者由太保人壽持股99.98%，二者分別出資5億元持股9.07%。也就是說，中銀三星人壽、太保人壽也間接持有萬達(dá)廣場項(xiàng)目。

　　大家保險(xiǎn)也接手了3家萬達(dá)廣場，分別位于上海松江、西寧、江門臺(tái)山；此外，大家人壽還聯(lián)合橫琴人壽接盤了上海周浦的萬達(dá)廣場。

　　除萬達(dá)廣場外，其他能獲取穩(wěn)定租金收入的知名不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目也成為了險(xiǎn)資的“心頭好”。據(jù)慧保天下不完全梳理，以下險(xiǎn)企在近幾年頻頻抄底房地產(chǎn)大手筆買樓：

　　中郵人壽：

　　2023年10月，中郵人壽斥資近43億元于北京買下西單大悅城持有的中糧·置地廣場項(xiàng)目，交易完成后，該廣場更名為中郵保險(xiǎn)玖安廣場。

　　2024年2月，在西安高新區(qū)2024年招商引資暨項(xiàng)目建設(shè)大會(huì)上，中郵保險(xiǎn)投資的西安啟迪中心項(xiàng)目，亦作為7個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一進(jìn)行了現(xiàn)場簽約。據(jù)償付能力報(bào)告顯示，該項(xiàng)目已累計(jì)出資11.17億元。

　　2025年1月16日，中郵保險(xiǎn)與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)簽約上海博華廣場不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議。博華廣場位于上海市靜安區(qū)南京西路商圈，是一家單一產(chǎn)權(quán)且具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的商辦物業(yè)。據(jù)此前報(bào)道，該筆投資對價(jià)約為108億元。

　　在近期舉行的一次媒體座談會(huì)上，中郵保險(xiǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開回應(yīng)公司買樓事宜，也揭開了險(xiǎn)企熱衷商業(yè)地產(chǎn)投資的核心原因。

　　他指出，中郵保險(xiǎn)所購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均系當(dāng)?shù)睾诵牡囟蔚暮诵牟粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，通過出租可獲得穩(wěn)定、可觀的現(xiàn)金流入，資產(chǎn)形態(tài)已經(jīng)接近于固定收益類資產(chǎn)，符合保險(xiǎn)公司長期穩(wěn)健的投資理念。此外，相關(guān)政策鼓勵(lì)險(xiǎn)企分散投資，適度投資商業(yè)地產(chǎn)，有益于進(jìn)一步改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。另據(jù)透露，當(dāng)前，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的凈運(yùn)營收益可以達(dá)到4%左右，完全可以覆蓋負(fù)債成本。

　　中國人壽：

　　2023年9月，中國人壽以39.1億元從世茂集團(tuán)手中接盤了珠海綜合體項(xiàng)目；

　　2024年6月，國壽集團(tuán)出資31億獲遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京頤堤港二期49.985%股權(quán)。據(jù)悉，頤堤港二期位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋地區(qū)，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)與太古地產(chǎn)共同開發(fā)，目前仍在建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2025年至2026年完工。

　　平安人壽：

　　在2024年2月以20億元收購位于江門鶴山、江門蓬江、西安空港的三個(gè)物流園區(qū)之后，近日，又有消息傳出，平安集團(tuán)或?qū)?8億元收購黑石集團(tuán)華南3項(xiàng)物流資產(chǎn)，分別為東莞大嶺山、東莞常平、佛山南海TCL項(xiàng)目，據(jù)報(bào)道，這3個(gè)項(xiàng)目交易的股權(quán)對價(jià)金額約18億元，物業(yè)對價(jià)約27億元。

　　友邦人壽：

　　自2022年下半年以來持續(xù)加倉不動(dòng)產(chǎn)，總投資金額已超200億元，所投項(xiàng)目包括上海北外灘的“友邦金融中心”、北京朝陽區(qū)CBD商辦凱德·星貿(mào)、京東產(chǎn)發(fā)三期物流基金等。

　　此外，長城人壽、東吳人壽、眾安保險(xiǎn)等也都有購買不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，并作為自己的辦公樓使用。

　　加碼產(chǎn)業(yè)基金

　　國壽、人保等競相布局，服務(wù)國家戰(zhàn)略，“耐心資本”具象化

　　上述兩種投資方式，雖有細(xì)微不同，但大方向和思路具有一致性，尤其是在應(yīng)對當(dāng)前的進(jìn)退兩難的投資局面上。但還有一些，是在布局更長遠(yuǎn)的發(fā)展，甚至是將發(fā)展融入到國家戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)大局上。

　　近日，財(cái)信人壽、中宏人壽、交銀人壽分別出資1.5億元、1.5億元、0.5億元，成為宜賓和諧綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資合伙企業(yè)的合伙人。

　　該基金在本次增資后一躍成為一只“百億基金”，但值得注意的是，這次參與增資的對象，是15家“豪華”LP，不只是險(xiǎn)資，還涵蓋了多家地方國資、產(chǎn)業(yè)資本，不僅包括江西、湖南的省級國資集團(tuán)，還有騰訊投資、正泰新能源、富士康等知名產(chǎn)業(yè)資本。

　　無論是規(guī)模還是出資對象，這只基金都值得關(guān)注。該基金是A股上市公司四川雙馬旗下的投資基金，該公司表示，宜賓綠色產(chǎn)業(yè)基金已開始項(xiàng)目投資，主要集中在科技領(lǐng)域，包括高端制造、人工智能、智能制造、新能源、半導(dǎo)體等。

　　而這又正好契合了當(dāng)前市場上最具誘惑力的“科技敘事”，據(jù)財(cái)聯(lián)社數(shù)據(jù)顯示，宜賓綠色產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)投資了5個(gè)項(xiàng)目，集中在高端制造和半導(dǎo)體領(lǐng)域，最近的一筆是在今年1月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，持有了奇瑞控股0.65%的股份。

　　這是當(dāng)前險(xiǎn)資入局產(chǎn)業(yè)基金最典型的例子，也是一個(gè)中小險(xiǎn)企加碼產(chǎn)業(yè)基金的代表。

　　但其實(shí)，自2022年以來，各種鼓勵(lì)險(xiǎn)資加大股權(quán)投資的政策頻出，險(xiǎn)資也在不斷加碼一級市場，尤其是2024年，在中央多次強(qiáng)調(diào)壯大“耐心資本”后，頭部險(xiǎn)企紛紛行動(dòng)起來，集中設(shè)立或參與了多只百億基金。

　　例如，中國人壽設(shè)立了行業(yè)首只銀發(fā)產(chǎn)業(yè)主題基金，中國人保設(shè)立了行業(yè)首只以建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系為核心目標(biāo)的股權(quán)基金，中國平安與深圳市財(cái)政局成立“平安創(chuàng)贏—深圳市平安重大項(xiàng)目投資基金”，中國太平與深圳市引導(dǎo)基金成立“太平保險(xiǎn)基金”……

　　這些基金的成立，得益于險(xiǎn)資“耐心資本”概念的強(qiáng)化，同時(shí)，也是險(xiǎn)企將公司未來發(fā)展、收益與國家戰(zhàn)略、實(shí)體經(jīng)濟(jì)相綁定，以長期優(yōu)勢博取未來高收益。

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責(zé)任編輯：張文